不動産投資としてのアパート経営の基礎知識

アパート経営とは、いったいどういった事業なのか特徴を見てみましょう。

アパート経営のメリット

・安定した家賃収入：入居率が高い状態であれば、毎月家賃収入を得ることができます。預貯金や債券といった低リスクの金融商品と比較して、高利回りを目指すことが可能です。
・物価上昇対策：不動産の価格は物価に連動する傾向があることから、インフレ対策としても有効な手段の一つとなります。
・節税効果：不動産経営は経費計上が可能になることなどから、節税効果が期待できます。また、相続税評価額が時価よりも低くなる特徴があり、相続対策として活用されています。
・建築のしやすさ：アパートは建築規制が緩和的なため、都市計画区域などの例外を除いて多くの土地に建築しやすいという特徴があります。
・事業拡大を目指す：1棟目の経営が軌道に乗り、収益を確保できている場合、次の物件を購入するための融資を受けやすくなる傾向があり、事業拡大を目指すことも可能です。

アパート経営のデメリット

・初期投資の大きさ：土地を保有していないなどの場合は、他の投資手法と比較して、アパートの購入金額や建設費用に多額の初期費用がかかる傾向があります。
・空室リスクの現実：入居者がいない場合は家賃収入が得られず赤字になるリスクがあります。
・修繕費：建物の魅力を維持するため、定期的に修繕費用が発生します。また、設備故障などの場合は、随時費用が発生します。
・金利変動リスク：借入金でアパート経営を始める場合で、変動金利を選択すると金利上昇時に返済金額が大きくなる可能性があります。
・管理の手間：入居者の募集や、家賃の管理、修繕への対応などの管理業務が発生します。委託する場合は、手間は減るものの費用がかかることになるため、利益率が低下します。

不動産投資の種類とアパート経営の位置づけ

不動産投資には、アパート経営以外にも、区分マンション投資や戸建て投資、オフィスビル投資などの様々な種類があります。それぞれのメリットやデメリットを比較して選択する必要があります。ここでは、区分マンションへの投資と一棟アパートへの投資を比較してみます。

・区分マンション投資との比較：マンションの1室を購入する方法となり、アパート経営と比較して初期費用を抑制できることや、売却しやすいという傾向があります。ただし、マンションの場合は、管理組合の規約があるなど、自由度が制限されていることがあります。

・一棟アパートのメリット：アパート経営の場合は、金額が大きくなりやすいですが、建物全体を管理することができるため、オーナーとしてリフォームやリノベーションの際などに制約が少なく自由にデザインすることができます。また、複数の入居者が存在するため、空室リスクを分散することが可能です。収入金額も大きくなりやすい傾向があります。

・土地活用としての側面：もともと土地を所有している場合は、事業用宅地とすることで相続対策を行うことが可能です。また、将来的に戸建て用地などとして売却することもできるため、土地の有効活用という点でも優れています。

アパート経営の収益性を徹底解説

アパート経営を行うからには、収益を確保していく必要があります。
不動産投資の場合に重要な収益性の指標は「利回り」となり、これをいかに高められるかが重要となります。

期待できる利回りの目安

・表面利回りと実質利回り：アパート経営の際は、一般的に「表面利回り」と「実質利回り」という2つの利回りを確認します。
　・表面利回り：年間の家賃収入÷物件価格
　・実質利回り：（年間の家賃収入―経費）÷（物件価格＋購入時の費用）

アパート経営の表面利回りは4％から8％程度、実質利回りは3％から6％程度が目安とされていますが、より高いほうが収益性は高いということになります。
「表面利回り」は諸経費を考慮していないため、あくまで参考値ということになります。実際の収益に近い数値は「実質利回り」です。

ただし、立地や物件によって利回り水準の前提が異なる可能性があり、必ずしも高利回り物件が良い物件であるとは言い切れない側面があります。

・地域別の収益性比較：人口の多い都市部では、空室リスクを抑制しやすい一方、土地の価格や物件価格が高くなる傾向があり、初期投資を抑えなければ収益性が著しく低くなる可能性があります。
一方で、地方においては物件価格が安く手ごろに投資しやすい環境にありますが、空室リスクが高い傾向があることから、物件選びに注意が必要です。

・経年による収益変化：賃貸市場においては、新築物件が最も家賃相場を高く設定できるものの、物件の築年数に応じて家賃が下がっていく傾向があります。また、築年数が古くなりすぎると空室率が高くなっていくため、リノベーションなどを施し、空室率を低下させるなど工夫する必要があります。

投資コストの内訳

・土地・建物の取得費用：不動産取得時には、物件価格のほかに、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記費用、不動産取得税などがかかるため、収益計画を立てる時にはそれらを加味する必要があります。

・諸経費と税金：投資を開始してからは、火災保険料や地震保険料、固定資産税、都市計画税などの諸費用や税金が継続的にかかります。

・維持管理費用の実態：前述したとおり、修繕費などがかかるほか、外部委託を活用する場合は管理委託費や清掃費、入居者募集費用等が掛かります。

アパート経営の資金計画と融資

融資の仕組みと審査のポイント

・資金調達方法：主な方法として、アパートローンや住宅金融支援機構からのローン等があり、建築や購入だけではなく、リフォームなどにも使うことができる場合もあります。ただし、ローンの申し込みには審査が必要であり、必ず希望する金額を借り入れできるとは限りません。

種類	取扱企業等	補足
アパートローン	民間金融機関：都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合など 公的金融機関：日本政策金融公庫、住宅金融支援機構など 提携ローン	多くの金融機関で取り扱いがあり、商品やサービスも様々、民間金融機関のほうが審査は厳しい傾向
金融機関以外のローン	信販会社 クレジット会社	審査のハードルは低いものの、金利が高く借入期間が短い傾向
賃貸住宅建築融資	住宅金融支援機構	審査のハードルは低いものの、条件が厳しく、利用者が限られる 長期優良住宅やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）を対象とした金利引下げや、子育て配慮賃貸住宅向けの金利引下げなどの制度がある

・金融機関の融資姿勢：アパートローンを利用する際は、申込者の信用情報や返済能力、物件の担保価値などを中心に審査が行われます。また、自己資金の割合や年収といった家賃収入以外の返済能力も重要となります。

・自己資金の目安：アパートローンの融資額は、物件価格の70％から90％程度が一般的なため、物件価格の10％から30％程度の自己資金が必要になると考えましょう。また、自己資金が多ければ多いほど、貸し手からするとリスクが低くなることから融資を受けやすくなる傾向があります。

・事業計画書の作成方法：アパート経営は事業として行うことから、事業計画書の作成を行う必要があります。事業計画には、物件の概要や収支計画、資金計画などを記載しますが、しっかりとリスクを織り込んだ計画を作成することをお勧めします。金融機関は日々様々な事業計画を見て融資を審査していることから、リスクを織り込んでいない事業計画書では、見通しの甘さを指摘される可能性が高いと言えます。

アパートローンの種類と特徴

・新築・中古別の融資条件：新築アパートと中古アパートを比較した場合、新築アパートのほうが、融資期間を長くすることができることや、修繕費がすぐにかかりにくいということから融資を受けやすい傾向にあります。貸し手の金融機関の視点から見ると、中古物件は状態によっては修繕が必要となり、費用が想定以上にかさむことで返済が厳しくなるリスクを織り込む必要があります。

・変動金利と固定金利の比較：アパートローンには様々な種類があります。金利が上昇する局面では、変動金利と比較して固定金利を選択することがおすすめです。

金利の種類	説明
変動金利型	金利が変動するため、将来的に返済額が増加する可能性があります。
固定金利型	金利が固定化されているため、返済計画を立てやすくなります。金利の上昇局面では選択する人が増える傾向にあります。

また、返済方式も2種類あります。

返済種類	説明
元利均等返済	毎月の返済額が一定です。
元金均等返済	毎月の元金の返済金額が一定です。利息は徐々に減少するため、返済当初の返済額が多くなり、徐々に減少していく形式です。

・団信信用生命保険の必要性：団体信用生命保険（団信）とは、ローンの契約者が死亡するなど万が一のことが起きた際に、ローン残高を生命保険で相殺する保険を指します。アパートローン契約時に必須条件となっていることが多いですが、団信に入ることにより、万が一のことが起きても家族がローン返済の心配をせずにアパート経営を引き継ぐことが可能となるため、加入することをお勧めします。

・借り換えのタイミング：ローンの借り換えが効果的に行えるタイミングは、残高が1,000万円以上残っていたり金利の固定期間が終了する前といったケースにおいて、借り換えの費用（手数料や登記費用）などを支払っても有利になるかどうかで判断します。また、借り換えの場合も審査があるため、信用度が低下する等の見込みがある場合は、条件が良いうちに借り換えを検討するといったことも考えられます。

構造による耐用年数と減価償却

アパートの構造によって、法定耐用年数が異なり、減価償却費の計算にも影響を与えます。ただし、法定耐用年数であることから、この年数を過ぎても物件として使用することは可能です。

構造	耐用年数	坪単価の目安
木造（W造）	22年	60万円～
鉄骨造（S造）	19年から34年	90万円～
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	100万円～

・耐用年数による収支計画への影響：減価償却費は不動産投資の中で最も多くなりやすい費用の一つです。定額法による計算になるため、耐用年数が長いほど費用計上する期間が長くなってしまうことになり、節税効果が低くなる可能性があります。

・構造別のメンテナンスコスト：耐用年数が長いほうが一般的にはメンテナンスにかかるコストが下がる傾向にあります。
特にRC構造の場合は、耐火性や耐震性に強みがあることや、腐食にも強い特徴があります。反対に木造は気密性の低さから害虫被害を受けやすく、メンテナンスが必要になりやすいという特徴があります。

収支計画の立て方

・家賃収入の試算方法：周辺の家賃相場や物件の特徴を考慮して家賃水準を決定します。また全国平均での空室率はおおむね20％といわれており、その水準を意識して収入を試算します。

・経費見積もりのコツ：減価償却費やローンの返済利息は計算や返済計画表を参考に見積もります。また保険料などは見積もりをベースに作成します。その他の臨時でかかる修繕費などは、多めに計上し、収支計画を保守的に計上することをお勧めします。
アパート経営に関わる費用は経費として計上できるものがあります。それぞれの要件を確認し、計上漏れがないようにしましょう。

・キャッシュフロー分析：キャッシュフローは現金の出入りを指します。減価償却費などは費用計上しますが、実際のお金の動きは発生しません。このように決算の収支と、現金の収支にはズレがあります。そこで、キャッシュフロー表を作って分析し、計画を作ることで、資金ショートを防ぐことができます。

収益物件の選び方と注意点

立地選定のポイント

・駅からの距離：アパートの立地は、経営を始めてしまうと変更ができない要素の一つです。賃貸物件を探す人たちが最も注目するのは駅からの近さです。理想的には駅から10分圏内、最も好まれるのは駅から5分圏内と言われています。駅に近いほど物件購入価格が上がることから、収益計画を作り、経営が成り立つのかを確認することが肝要です。

・周辺環境の重要性：駅から近くとも、日当たりが良くない、騒音問題がある、治安の悪さといった周辺環境も重要になります。特に、良い物件であって昼に確認しても、夜になると気づかなかった周辺環境に気づくことがあります。物件を見る際には時間を変えて確認するとよいでしょう。

・将来性の見極め方：人口動態を確認し、将来のその地域の人口がどのように推移するのかを確認することが重要です。特に少子高齢化が進み、地方については需要が減退する地域も多く留意が必要です。アパート経営は長期的な事業になることから、数十年単位でその土地がどのような場所になるのかを十分見極めて投資をする必要があります。

物件調査のチェックリスト

・建物の構造と築年数：新築や築浅物件は人気が高く、初心者の場合は築5年以内の物件がおすすめです。中古物件の場合は、初期投資は低く済むものの、修繕費のコストがかかりやすく収益計画の策定の不確実性が高くなりやすい傾向があります。

・設備の状態：エアコンや給湯器、インターネット環境などの設備を確認しましょう。特に築年数がたった物件の場合は、設備が古くなっておりリノベーションを必要とする可能性があります。また、給湯器などは定期的に買い替えが必要になりますので、築年数がたった物件ほど設備の状況確認には注意が必要です。

・法的規制の確認：最も注意すべき点は耐震基準となり、1981年以降の新耐震基準で建築された物件を購入することをお勧めします。そのほかにも、道路に関する制限や用途制限といった規制があり、購入前に確認を行うようにしましょう。

アパート経営の実務と管理

入居者募集と賃貸管理

・入居者の募集：インターネットのポータルサイトや不動産会社へ依頼することが一般的です。物件の良さを効果的に伝え、空室率を抑制することを目指します。

・家賃設定の考え方： 周辺の家賃相場や物件の特性を考慮し、適切な家賃を設定しましょう。

・賃貸契約の留意点：重要事項説明書や契約の内容の確認を入念に行い、トラブルを未然に防ぐことが重要です。

・入居者選定の基準：収入や勤務先などを確認し、家賃を支払う能力があるかを審査します。家賃滞納リスクや近隣住民とのトラブルなどを考慮し、入居者を選定しましょう。

・管理会社の活用方法：入居者募集、賃貸管理、修繕などを委託することで、手間を省くことができます。

メンテナンスと修繕計画

・定期点検の重要性： 定期的に建物の点検を行い、早期に不具合を発見しましょう。

・修繕依頼対応：設備の故障や老朽化などにより、入居者から修繕の依頼が入ることがあります。対応を怠ると、入居者の不満につながり、退去率が高まることになるため、適切な対応を行う必要があります。

・大規模修繕の時期： 外壁塗装、屋根防水、給排水管の交換など、大規模修繕は計画的に行いましょう。

・修繕積立金の設定：物件については定期的に大規模修繕が必要になると考えましょう。そのために計画的に修繕積立金をつみたてておく必要があります。

リスク管理と対策

空室対策

・競合物件との差別化：ビジネスと同じでほかの物件との差別化を図ることで収益性を固める事も可能です。例えば、ペット可や楽器可の物件や、サイクリスト向けなどの特定の趣味を持つ人に特化した物件といった、他の一般的なアパートとは異なる特徴を備えることも一つです。また、古い物件の場合はDIYやリフォーム可といった物件も登場しており、近年人気が高まっている傾向にあります。

・リノベーションの効果：築年数がたち、空室率の上昇や家賃の低下がみられるようになったら設備の充実やリノベーションによって、魅力的な物件にすることで空室率の低下を図ることが可能です。

・家賃の見直し時期：周辺の家賃価格を適宜確認し、値下げを行うなど市場価格に見合った調整を行うようにしましょう。

資産価値の維持向上

・経年劣化への対応：定期点検を行うことで、不具合に対して早期に対処することで資産価値の低下速度を減速させることも重要です。また、外構も含めて丁寧に管理することで、経年劣化の印象を薄くすることも可能です。

・設備更新の計画：一定の年月が経つと、各種設備について古い印象を与えやすくなることや、陳腐化が起きるケースがあります。また、最新の設備に入れ替えることで、物件の魅力を高めることができます。設備更新には費用がかかるため、事前に修繕計画と合わせて予定を立てておく必要があります。

・建替えのタイミング：減価償却が完了すると物件の費用が少なくなり、節税効果が低下してしまいます。また物件の経年劣化も気になることが多いため、法定耐用年数が過ぎた場合は建替を検討するケースが多くなります。

災害リスクへの対応

火災：火災による損害は高額になりやすく、また再入居まで時間や費用が掛かってしまいます。火災保険に家賃補償特約を付けるなどで一定程度をカバーすることができます。

地震：規模が大きい地震が発生した場合は、経営を続けられなくなるリスクが高いです。建物について新耐震基準に適合している物件を購入することや火災保険とセットで地震保険に加入することを検討しましょう。

水害：購入するアパートのハザードマップを確認し、リスクが高い地域の購入については十分に留意しましょう。水害は、火災保険で補償される場合が多いですが、内容が異なるため補償範囲を確認して契約するようにします。

税務と会計の基礎知識

確定申告のポイント

・必要な書類と手続き：今までサラリーマンだった人などは新たに開業することになるため、税務署に開業届を提出します。また、青色申告承認申請書を提出します。

・経費計上の範囲：主な経費は、管理委託費、共用部分の光熱費、清掃費、修繕費、減価償却費といったもののほかに、租税公課である固定資産税や都市計画税なども費用計上することが可能です。適切に費用計上することで、課税所得を減らすことができ、税負担を軽減することができます。

・青色申告のメリット：青色申告の場合は、特別控除が活用できるほか、3年間損失繰越が可能です。特に初期は損失が出やすい傾向があるため、最初から青色申告のメリットを活用しましょう。
なお、青色申告で55万円または65万円の特別控除を受けるためには、事業的規模でアパート経営を行う必要があります。事業的規模として、5棟10室基準（アパート経営の場合は10室以上）と言われており、事業的規模であるかの判断は税務署によって行われます。

税金対策と節税方法

・減価償却の活用：建物の取得費用を耐用年数で分割して費用計上することが可能になり、所得を減少させることが可能です。木造アパートは、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて減価償却期間が短いため、節税効果が高くなる点でメリットがあります。また、設備についても減価償却が可能なため、これらを活用することで所得税や住民税等を抑制し、現金を確保することが重要です。
また、損益通算することができるため、赤字の場合は給与所得と損益通算が可能となることから、サラリーマンの副業としてもおすすめです。

・各種控除の適用：青色申告を行うことで、青色申告特別控除を適用することが可能です。事業的規模の場合は最高65万円、事業的規模ではない場合は10万円となります。また、配偶者などの家族にアパート経営を手伝ってもらう場合は、青色事業専従者給与として経費に算入することができます。

・相続税対策としての活用法：保有現金のまま相続になるより、その現金を使って不動産に投資することで相続税評価額を下げることができ、賃貸を行うことで事業用宅地としての評価になることから、相続税評価額を抑制することが可能です。

・法人化を検討：個人事業主の場合は累進課税が適用されるため、所得が1,000万円を超えてきたら法人化することで税率が有利になるケースがあります。また、損失の繰り越し控除も10年と長くなるというメリットがあります。ただし、法人化すると決算処理の複雑性が増すことから、会計事務所などと契約するほうがよく、費用がかかる可能性があります。

まとめ

アパート経営は、安定した収入を得られる可能性がある一方で、様々なリスクも伴います。 成功するためには、事前の情報収集と綿密な計画が不可欠です。
本記事で解説した内容を参考に、ご自身の状況に合わせて、最適なアパート経営の計画を立ててください。
不明な点は、不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。